2011年度末が近くなり、新スキーム改善問題に相応の結論を出すべき時が迫ってきました。　ネガテイブリストの解消に留まって、中途半端な改善策に留まれば、次年度以降にさらなる改善を求められることになるでしょう。　今こそ抜本的施策を採用して将来展望を拓くべきであろうと考えます。

　痛みを伴わない改革などは有り得ないと自覚すべきであり、痛みを乗り越えた後に何を得ようとするのかが肝要なことでしょう。　安全性担保や透明性確保などは当面する改革目標ではあるが、戦術目標に過ぎないのである。　改革の先に不動産取引悉皆調査制度を確立し、調査から得られる資料の利活用安定性をデイファクトスタンダードとして高めること、並びにそれらに伴う鑑定評価の将来展望を戦略目標と位置付けるべきである。　以下、テーマ毎に述べてみます。

二．閲覧業務の透明性確保について
ｄ．閲覧機会及び閲覧料について、士協会内外格差並びに鑑定協会内外格差の解消を図る。

三．閲覧料及び資料作成実費等について
ｅ．閲覧料の統一と作成実費補填額の支払いを実現する。
ｆ．閲覧料請求と納付事務のデジタル化処理を図る。
ｇ．公的評価利用については、一括ダウンロード及び閲覧料割引等の特例を検討する。

四．各項目についての詳細
１．ｂ項に関連して、アクセス管理
　閲覧システムのアクセス管理は会員管理と一体化したオープンソース接続認証システムを採用すれば十分と考える。　同時に、Rea NetのうちRea Data、Rea Info、Rea Map 等機能をリンクすれば、鑑定協会の情報交換、共有を目的とするイントラネット・グループウエアが完成できます。　なお、Rea Netに採用するJarea認証の更新は現在年一回ですが、安全性の観点からは三年に一回程度で十分と考えます。

２．ｆ項に関連して、閲覧料決済システム
　閲覧料はカード決済又は口座引落をシステム化すべきであり、閲覧料の全国一元管理を行うべきと考える。　仮に士協会窓口閲覧を認める場合も、会員のIDとPWを要求することにより決済システムの利用は可能と考える。　鑑定協会は既にカード決済システムを稼働させているし、　士協会に閲覧料徴収を委託することは、士協会内部だけならともかく全国の外部閲覧者の閲覧料徴収は事務的な煩瑣を招くだけである。　さらに付け加えれば、士協会外部会員について士協会窓口閲覧に制約することは独禁法に規定する差別的行為禁止に抵触する可能性がある。

３．ｇ項に関連して、閲覧料と公的評価
　全国一律の閲覧料を設定する場合にも、相評と固評については公的評価特例を設けられるべきと考える。　公的評価に関わる資料利用について、相評、固評については士協会会長の責任による一括ダウンロード、利用者への配布を認めるべきと考える。　　割引料率は25％～50％とし、士協会会長へ請求すればよいであろう。

　当然のことながら目的外利用は禁止し、目的外利用が判明したら特例は適用されず、一般鑑定閲覧に移行されるものである。　一括ダウンロードを行わない士協会は、一般鑑定利用と全く同様に閲覧供用し、かつ同額の閲覧料を支払うこととすればよい。

４．ｅ項に関連して、閲覧料と実費主義
　閲覧料の一括管理を行うことにより、閲覧料を資料作成件数に応じた傾斜配分が可能となります。　閲覧料は閲覧の都度、納付される。　納付額を四半期毎に集計して、システム維持費を控除した後に、新スキーム事例作成件数に応じて士協会あるいは作成者へ配分する。
　閲覧料の積算は、システム維持費（閲覧１件あたり200～300円）と事例作成実費補填額（事例１件あたり、3000円程度？）を基礎として、次のようになると考えます。閲覧料は低額な方が好ましいという意見も存在しますが、作成者（調査担当者）と利用者の衡平を図るためには相当額が望ましいと考える。　同時に鑑定評価や価格調査の低廉額受注がこれ以上蔓延しないためにも、社会通念上からして妥当な額を授受すべきであろうと考える。

５．閲覧料見込額の試算（一般鑑定評価利用についてのみの概算額）
・事業実績による平年度鑑定評価受託件数　　約20万件
・１件あたりの事例件数　　５件　事例総計　5事例×20万件×歩掛率（0.5）＝50万件
・公的評価を除く閲覧収入　　50万件×（閲覧料）2000円＝10億円
・年間のシステム維持費等　　約5億円？
　当該額にはアンケート郵送費、システム維持費、システム改良費そして調査研究等投資経費が含まれる。　残余の額は作成実費補填額として配布されるものである。

五．事例カード二枚目等と士協会アドバンテージ
　二枚目は基本的に閲覧システムの管轄外とする。　二枚目の管理は士協会に委ねることとして、閲覧記録その他を閲覧システムに準じて管理保存する。　この際にアナログ管理も是とする規程であればよいと考える。　例えば、「デジタル管理を行うよう努める。」などといった書き方であり、公的評価の範疇とする相評及び固評に於ける二枚目の取扱は特例を認める。他にも次項に述べる将来構想が地域毎に実現してゆけば有効な士協会アドバンテージとなるであろう。　鑑定協会のみならず士協会にも新スキーム改善を契機とする将来構想実現に邁進して頂きたいと願うのである。

六．将来構想
　閲覧料の一元管理は、システム維持費を捻出するだけに留まらず、鑑定評価と悉皆調査の将来構想として結びつけて考えるべきである。　つまり、将来構想を実現する投資を行う戦略構想でありたいと考えます。
・地理情報を活用して、事例散布状況のメッシュ分析を開始する。
・Web市場における売り希望情報をネット集計して、売却物件の市場滞留性調査を行う。
・新スキームデータを活用して地価動向分析研究を開始する。
・区分所有事例を手始めにヘドニックアプローチ等研究調査を開始する。
・収益物件事例の利回り調査を制度化する。
　等々の様々な鑑定評価の将来に資する調査研究費を捻出することが可能であるし、そのような料金体系を提示して理解を求めるべきと考える。

　今や、他者が作成した鮮度が劣る資料（いわゆる四次、五次データ）に過度に依存する旧来型の鑑定評価から決別すべき時なのである。　そして鮮度の新しい三次データ等を基礎として、自らが個々の資料の詳細を調査し、一次データ及び三次データさらには多くのWeb市場データ等を母集団とした地理情報的解析や時系列分析結果を背景とする、本来あるべき姿の鑑定評価に転換してゆく得難い機会としたいものである。

　鮮度の落ちた過去データの囲い込みにこだわっているあいだは、鑑定評価の未来はないし、エリアに密着し精通する地元鑑定士の優位性も発揮できないと知るべきであろうと考えるのだが、一向に気付いて頂けないのが残念なことである。

　
　昨夜は等高線間隔が狭くて東海沖に寒冷前線があったから、今朝は雪だろうと思っていたら案の定、この冬最大の積雪（20cm？）になりました。

　今朝の朝日新聞は、大手銀行等の国債の有力な買い手が、いよいよ「急落シナリオ」を想定した日本国債の価格急落に備えた「危機管理計画」を作り始めたという記事を一面トップに掲載している。　千四百億兆円ともいわれる日本国民が保有する金融資産残高と国や地方自治体等の債務残高が近づきつつあることを考量すれば、国債急落シナリオも想定内のこととなりつつあるのであろう。　鑑定評価もまだまだ余力があるうちに将来展望を真剣に考えなければならない時期に至っているといえるのであろう。

　いずれ月が替われば、新スキーム（名）を捨てる時（2009.06.20）に始まる一連の記事に相応の決着を付けてみようと考えているところである。 根幹にふれるような大事を考える時には「見えないものを」と思うのである。自分たちの利害得失から考えるのではなく、これから業界へ来たるであろう人々のことを頭において考えてみたいし、自らの立場からだけではなくて社会目線世間目線から見てみたいのである。

　さて、茫猿以外には何の変哲も興味もない今朝の薄化粧である。 山茶花は終わり近く、開ききったロウバイにも雪が被っている。
　

　そして、蕾がふくらみ始めた梅。

《閑話休題》
　畏友田原氏のホームページが満十周年に達したとのことである。　十年間、延べ855本のコラムが掲載されてきたという。　氏のサイトの特徴は賃料及び利回り関連記事、そして事業用不動産に関わる記事の豊富さにある。　『鄙からの発信』などには及びもつかない専門性の高さを維持している。

　当該記事のなかで田原氏はこのようにも述懐している。

　辛辣な不動産鑑定評価批判の記事を書いていることは、不動産鑑定業は情報産業の業種であり、情報の世界に生きているのが不動産鑑定士であることを、不動産鑑定士は理解していないのではなかろうかと実感するからである。
　また、物事の基準と言うものは、作られた直後から陳腐化が始まり、次のより良い基準への動きに移るものである。　そして現行基準が実態に合わなくなると改正される事になるのである。

　田原氏の申されるとおりであろうと茫猿も考える。　不動産鑑定評価は優れて情報産業であるし、であるからこそ業界全体として情報の質と量を高めてゆかなければならないのであり、そのことこそが生命線であろうと茫猿は考えている。　さらに情報の質と量のみならず、情報を集積するために協働し共有するツールを強固にしてゆく作業も欠かせないものであると考えている。　悉皆調査や地理情報やReaNetにこだわり続ける所以でもある。　しばらく氏にお会いすることなく無沙汰を続けているのだが、彼のサイトが十年目を迎えたことをお祝いし、二十年目を迎えることを祈念し、次の上京機会にでも一献酌み交わしたいなどと考えているところである。

　地理空間情報活用推進基本法の所管は「国土交通省国土政策局国土情報課」であり、注目すべきなのは第18条2項である。　同条には「国は、その保有する基盤地図情報等を原則としてインターネットを利用して無償で提供するものとする。」と規定されている。
※地理空間情報活用推進基本法　http://www.ron.gr.jp/law/law/tiri_joh.htm
※電子国土ポータルサイト　http://portal.cyberjapan.jp/index.html

　不動産鑑定評価が所在地番をはじめ施設距離、都計規制など、大半が地理に係わる情報を取り扱い、データを収集し、分析し、解析し、評価額という結論に至る業務である以上、地理（地図）を離れては存立し得ないことはいうまでもない。　一般の鑑定評価においても地図は重要であるが、地価公示、地価調査、相続税評価、固定資産税評価など集合的一括評価において各評価対象標準地等の均衡を図る上で、地理情報は欠かせないのである。また取引事例情報や賃貸事例情報の分布や散布状況を確認する上でも地理情報は欠かせないものである。

　鑑定評価制度創設以来、過去四十数年の間は地図に関してアナログ的情報しか得られないことから、鑑定士は国土地理院地図や市区町村管内図・都計図や市販地図を利用し、キルビメーターや三角スケールを使用して仕事せざるを得なかったのである。
近年はデジタルマップが様々な媒体で入手可能になり、利用ツールやソフトも多くなってきたものの、基本的地理情報や利用ソフトはまだまだ高価であり、何よりも行政が把握する地理情報が非開示であることから、その進捗状況は遅々たるものといってよかった。　そこに「地理空間情報活用推進基本法」が出現したのである。
鑑定評価に限らず、不動産に関わる者にとって年来の課題がGISの活用であった。その活用にこそ不動産鑑定評価の将来がかかっていると言っても過言ではなかろう。鑑定協会は同法の施行を機に、この機会を逃してはならないと考えて、地理空間情報活用検討事業（NSDI-PT）を創設したのである。

二、NSDI-PTの事業目標
（１）社会への情報還元
　NSDI-PTの事業目標は、国民の財産である不動産情報「不動産取引価格情報提供制度・年間一次データ：約200万件、取引価格を付与して回収した三次データ約60万件」を基礎とすることにより、国民にとって有益かつ利便性の高い地理情報提供を行う端緒とすることにある。　誤解を招かないように申し添えるが、当然のことながらこの情報提供は生データの提供を意図するものでは毛頭なく、国民が関心を有するであろう分析加工データを地理情報として提供することにある。
（２）提供情報の種類、その内容
　そのためには、鑑定士がどのような情報を提供できるかということ以上に、国民・社会がどのような情報を求めているかを調査することが重要と考える。鑑定士側がどれほど貴重と考えても、社会にニーズがなく、関心がなければ、それは無意味な情報発信にすぎない。
（３）鑑定士の受益
　事業を推進してゆくためには鑑定士のモチベーション喚起も必須であると考える。それには、この事業の副産物（社会的認知、事業利益、市場のリアルタイム情報等）、あるいは一次・三次情報の加工課程で得られる成果というものが鑑定評価に役立つということであろう。
（４）ビジネスモデルの創設と維持管理
　社会に情報発信し、しかも双方向性（社会からも市場情報を得る）を維持するということは、受発信、メンテナンス、関心の喚起を含めて、大きなエネルギーが必要である。

三、Rea Map 構築事業
　Rea Mapとは、鑑定協会：NSDI-PT（地理空間情報活用検討小委員会）にて構築中の地理情報ネットワークです。　Rea Netのなかに設けられるシステムの一つであり、ネットワーク地図を活用して、地価公示、地価調査等の公的評価標準地等、並びに取引情報所在地を地図上に表示し、その詳細が閲覧・印刷できるシステムです。特に実験参加士協会の意見を踏まえて追加したCSVファイル掲載機能は、Rea Mapの応用範囲を拡大充実するものと考えられます。

　2011年度は、実証実験に参加された全国13の士協会においてデジタル地図上での事例閲覧を実施中です。またその後に参加を希望される士協会には順次接続を開始しています。

　取引事例の現地調査と地図システムの融合とは、具体的にいかなるものなのか。事例地現場で、携帯電話から事例地の緯度経度情報と事例地写真をサーバに送ると、サーバ地図上に事例地点がプロットされ、写真が保存される。この作業は事務所内のインターネットにつながるスタンドアローンＰＣからも可能である。
　並行して、法務局で入手した公図をスキャニングしてPDF等イメージとしてサーバに送れば、取引事例の位置・地形情報が完成する。あとは様式に従って印刷や閲覧を行えばすむことである。この際に重要なのは既存のアナログ形式の書式や様式にこだわらないということであり、デジタル化、GIS化を指向する以上、その書式・様式もデジタル化に対応するものでなければならない。

　さらに、サーバにおける基本図（一万分の一白図、二千五百分の一都計白図）に重ね合わせてゆくレイヤーを、徐々に充実させてゆくべきである。　地価公示・地価調査・固評相評標準地点位置図、都市計画用途地域図、都市計画街路図、小学校学区図、鉄道路線図、バス路線図、その他様々な情報図面をレイヤーとして保持することにより、取引事例の属性情報として必要な諸施設への距離条件等数値要因や、事例地の都市計画規制等数量化可能情報を瞬時に獲得することが可能となる。

　そのことにより、地価公示等作業における取引事例作成に費やす鑑定士の労力を軽減できると同時に、属性データのバラツキや誤りが無くなる。これは以後の統計解析的分析に役立つものと考える。
　また、一次データや、三次データ地点を地図上に表示することにより、取引件数が集中するエリアを視覚的に把握することが可能になる。不動産情報サービスを社会に提供すれば、市民からのアクセス情報の集中するエリアこそが、市場における注目エリアであるといえる。

　一般の鑑定評価においても評価作業に着手する前に、このシステムにアクセスして事例情報をビジュアルに取得し、概括的評価額を試算できる。これは無償もしくは廉価な市民サービスにも結びつくものと考える。
　2010年度はRea Map の試験施行が東京、大阪など全国１４の都府県士協会にて実施され、現在も継続中であります。また今年度は試験施行区域の拡大も実施中です。　この試験中のRea Map は以下の仕様です。
ａ.背景の電子地図は地理院地図及びYahoo Map（変更可能）を使用している。
ｂ.搭載データは地価公示、地価調査、相続税標準地、固定資産税標準宅地、並びに取引事例である。　公示、調査データについては国土数値情報を用いるものであり、その他の評価データ並びに事例データは参加士協会が提供するデータを、当該士協会会員に限定して閲覧に供している。

（注）Rea MapはRea Netの機能の一部であり、Rea Jireiともリンクするものである。Rea Mapにて閲覧参照できるエリアは所属士協会所掌エリアに限定される。

（注）電子地図上に公示地や事例地を表示する上で必須とされる情報は緯度経度情報（地理情報）である。地価公示と地価調査については、国交省が提供する国土数値情報が用意されているが、他のデータには公開されている地理情報はない。したがってデジタル地図のASP機能等を用いて緯度経度情報を取得する等（ジオコーディング）、事前に地理情報を準備しておく必要がある。

四、Map Client 構築事業
　Rea Map における事例資料閲覧機能はNSDI-PTの本筋ではない。過去データをRea Mapにて閲覧できることはそれなりの意味があるとはいえ、閲覧機能はNSDI-PTの副産物に過ぎないのである。　取引事例調査を含む鑑定評価の全工程に地理情報システムを広汎かつ縦横に機能させることが目標であり、特に事例調査の負担を軽減すると同時に調査結果の均質性を確保することに意味がある。

　この事例資料等地理情報取得システムを Map Client と仮称する。　Clientの意味はネット上の地図（Yahooもしくは地理院地図）を背景図として使うが、データはクライアントマシン上におきオフライン作業を行うという意味である。 Map Client はベータ版の構築を2010年度事業として終えており、2011年度はモジュールをRea Netで会員に開示するとともに、一部士協会では利用試験を行っている。
（注）NSDI-PTではMap Client の構築に際しても、Simple is Best を心懸け、必要以上の作り込みを行わないことを構築仕様条件としている。

１．Map Client の概要　
　Map Clientはオフライン処理を原則とし、Yahoo地図からは所要のデータを受け取るのみであり、Rea NetあるいはRea Mapサーバへのデータ送信は行わない。
　調査対象とする事例元データは、各会員が自己のPCに保存済みの事例調査地点基本データ（XMLファイル、CSVファイル）をMap Client に取り込んで利用する。データのフォーマットはJirei10.Txtである。　この作業は各会員の利用するスタンドアローンPC内における処理であるからセキュリテイに関わる新たな問題は生じない。

２．緯度経度情報取得工程
　ここで見落とされがちなことは、取引事例地に関わる緯度経度情報を調査のどの段階で取得するのが良いのかという点である。現在までのRea Map（地図システム）による事例閲覧はいわゆる五次データについて、ジオコーディングを行って緯度経度情報を取得しデジタルマップ上に表示するという工程を経ているのが通例である。　当然のことながら住居表示が施行されていないエリアでは正確な位置が表示されないし、住居表示施行地域でも若干のズレは避けられない状態にある。

　Map Clientはこの地理情報取得作業を、いわゆる三次データ調査段階（新スキーム事例調査）で行おうと提案するものである。　三次データ調査工程のなかで緯度経度情報を取得し正確な地理位置を確定することにより、施設距離データも自動取得できるし、三次データの閲覧（データ利活用）に際しても効果的なのである。また自明のことであるが、公示等事例カード作成における位置図も簡単に作成できるという効果もある。何よりも三次データの利活用に寄与する効果が高いという点に着目したいのである。

３．Map Client の地理情報機能
　事例元データを取り込むと、Yahooジオコーデイング機能によりネット接続するYahoo地図からおおよその場所を検索して表示する。（位置表示される地図縮尺は1/3000もしくは1/8000。1/1500まで拡大可能。）
　続いて調査担当者が、地形図等資料により具体的な場所を1/1500図面にて特定し確定することにより、当該場所の緯度経度情報を取得し事例ファイルとして保存する。位置の確定保存作業はドラッグ＆ドロップにて行う。

４．各種施設距離情報の取得
　並行してYahoo－API（ルーテイング機能）を利用することにより、事例属性データとして所要の施設名称並びに道路距離情報を取得する。（Yahoo Mapとネット接続するためにiNet環境にあることが条件である）
　取得する属性データは最寄り駅、最寄り小学校、最寄り商業施設、その他特定施設または地点への道路距離情報である。　各種施設については、予め設定した条件に基づく自動取得（あとで変更可）、あるいは施設名を入力して道路距離情報を取得保存するものである。　駅等施設のルート検索条件は、市区町村単位で事前に設定しておくものである。　

５．Map ClientⅡの機能
　Map ClientⅡは以上の工程で取得した事例地地理データや標準地地理データを読み込んで地図に表示するモジュールです。 Map ClientⅡでは、標準地のメモ価格を表示して、価格の均衡を検討するほかに、事例地の位置修正も可能である。

６．その他の事項
（１）取引事例調査とのリンク
　前四の３項で取得し、会員PCに保存されるファイル内のデータ項目は、事例番号、所在地等の基本的事項の他に施設名称と距離情報、並びに緯度経度情報である。　緯度経度情報はCopy & Pasteして新スキーム調査結果として保存確定するが、各種施設距離情報保存データについてはそれを用いて（当面は印刷して）新スキーム調査の補完資料とできる。
　
（２）地図の印刷
　地図の印刷は、（ａ）複数事例地の位置図印刷及び、（ｂ）単体事例地について所定の書式（公示事例・二枚目）にて印刷（PDF化）の、二方法を用意している。　
　位置図の他に求められる地形図については、ドキュメント管理ソフト（フリーウエアもしくは廉価なものが望ましい）を利用して、地形図のスキャニング、切り取りコピーという行程を経て、前記PDFファイル（公示事例・二枚目）に貼り付けることで提出データを完成させている。

（３）固評標宅等の地理情報取得
　固評標宅等について緯度経度情報を簡易安価に取得できる方法が見あたらない現状では、JIREI10フォーマットに準じたデータフォーマットを用いて、前四の３機能を利用して地理情報を取得するのが、もっとも簡易であろうと考えられる。

（４）各種分科会等における価格検討
　公示をはじめ固評等における価格検討業務にMap ClientⅡを利用できるものである。会議場がiNet環境にあり、プロジェクターが利用できれば、Map ClientⅡ に価格検討に必要なデータを取り込み電子地図上に表示して、会議資料として活用できる。
公示・調査について、見込み価格や変動率をデジタル地図上に表示し価格検討や均衡比較を行うツールとしての利用は、試験施行士協会を中心にして既に実施されつつある。

五、筆者追記
　デジタル化を進めて行こうとする時に、常に障害として存在するものがある。　それは従来からのアナログ型書式や作業手順などにこだわり、デジタル型への転換を認めようとしない考え方です。
　例えば、Rea MapやMap Client を使うことの当面の最大の眼目は、
１．地価公示事例カード二枚目に象徴される、紙と鋏と糊的処理を無くすこと。
２．デジタルデータはデジタルのまま利用し、間違っても印刷などさせない。
　という点にあります。《印刷は、漏洩や改竄などの発生原因に為りやすい。》

　Map Client で緯度経度情報を取得すれば、紙であれPDFであれ従来型の位置図はもう不要となるのである。　緯度経度情報を用いるからこそ、多数の事例データや評価地点データを時空を超えてビジュアルに一覧一括処理できるのです。　また、デジタル処理の進捗は多数の数値データ取り扱いを容易にします。　鑑定業界が管理する大量の事例資料等データに緯度経度情報を付加したデジタルデータとして利活用することにより、新しい地価動向分析が可能となるであろうし、新しい情報発信と社会貢献を視野に入れることができるであろうと考えるものである。　NSDI-PTは、Rea Map とMap Clientがそれらにとって有効なツールとして活用されることを期待するものである。

　正月も瞬く間に過ぎゆき、早や十日です。暮れから正月にかけて畑仕事を休んで読書のほかは高校サッカーや駅伝を観て過ごしました。昨夜は黒澤明監督・志村喬主演の「生きる」をBSで観ていました。半世紀以上も前、終戦直後の映画ですから、時代背景が今とは全く異なりますが、「死期を悟ることから始まる生きること」には時代がどう変遷しようと変わりはないと観ました。

　水仙も花の数を増やしています。
　

　藪のなかの一重の山茶花。
　

　万年青の朱い実。
　

　切り株の傍らに群生する万両。
　

　水仙を切り花にして父母の遺影に供えました。　もう何処にもいない両親ですが、私が生きて手向けを続けている限り、私のなかに彼等は生きていると、水仙の花のなかに面影を偲びました。　母が祖母の遺影を祀っていたのも仏壇を守っていたのも、似たような思いだったかと偲びます。

「生きる」には、往年の名脇役が勢揃いしていて見飽きません。　志村　喬、小田切みき、金子信雄、浦辺粂子、菅井きん、丹阿弥谷津子、田中春男、千秋　実、左　ト全、藤原釜足、中村伸郎、木村　功、加東大介、宮口精二、そして怪優：伊藤雄之助。
　モノクロの画面が、モノクロだからこそ多くを語っていると観ました。水墨画に似たりとも云えましょうか。

　昨夜、こんなe.Mailが届きました。 『・・・ありがとう　　礼が遅くなって申し訳ない 　今までは自覚症状も見かけの症状もなかったから元気にしてたが、さすがに髪の毛がしっかり抜けていくと、病を思い知らされている...　 　明日から、後しばらくの仕事が始まるから沈んではいられないが』　

　依頼者プレッシャー問題に関して云えば、依頼者から鑑定評価報酬を得ながら立つ位置を中立に堅持して鑑定評価書を発行するという不動産鑑定評価制度の根幹に、問題の根はあります。　依頼者が様々な示唆、教唆、依頼者の意向に有利なデータ提供などなど、多くの働きかけを鑑定主体に行うであろうことは容易に想像できることです。　しかしながら、この解決策は遅々として進まず、以前として鑑定士の倫理頼りに終始しています。

　新スキーム問題に関して云えば、新スキームの試行が開始されてから既に七年余が経過しましたが、当初から指摘されてきた資料管理の安全性確保、資料利活用の透明性確保という二つの課題は、今年も先送りされました。

　鑑定士の倫理観を高揚するという考え方を否定するものではありません。　しかし、倫理意識に依存するという　いわば性善説的な思考方法だけではなく　人が陥り易い落とし穴を如何にして回避させようかという考え方が求められていると考えるのです。

　2011.08.26付 国交省土・建局長発 国土鑑第14号文書に応えるものである「鑑定評価業務の適正な実施の確保について」と題する鑑定協会長名文書が、国交省宛に既に発出されたものと思われます。　同文書は1.依頼者プレッシャー等を調査するための鑑定評価等監視委員会の設置、2.実務指針の見直し、3.依頼者プレッシャー通報制度の構築について述べています。

　これで対策は十全かと云えば大きな疑問が残るのである。今回の懲戒処分対象となったような、いわゆる不当鑑定と称される類の事件は稀であり従来から対策が講じられてきたものである。　ここに云う依頼者プレッシャーとは「Client Influence Problem」と総称するものであり、鑑定評価が依頼者と鑑定士とのあいだ以外に情報が非公開（守秘義務）となることから生じがちな問題なのであり、通報制度とか倫理向上では根絶が困難な問題なのである。　だいいちに通報そのものが鑑定士の倫理観に依存する自主申告制度なのである。『関連資料：第285理事会配布』

　Client Influence Problem（依頼者プレッシャー問題）を、どのように考えるかが問われているのであり、偶発的な不当鑑定に対処するという観点に立つのか、制度の根底に潜む信頼性に関わるリスクなのであり情報開示が必要という観点に立つのかで、その対応策は大きく異なるものとなる。　

二．新スキーム改善問題と危機管理
　新スキーム改善問題は、安全管理確保や利活用の透明性確保といった課題が、地方圏士協会を中心とする反対で頓挫し年を越したものである。先頃送られてきた2012.01.17理事会開催通知にも関連議題は上程されていないから、先行きはいまだ不透明である。

　両者はその根底に共通する課題を抱えているというのはこのようなことである。
不動産鑑定協会にはリスクマネージメントの視座が欠けているのではと危惧するのである。　リスクマネージメント（危機管理）なるものは、危機が生じた時の凌ぎ方ではないのであり、危機を（事故を）起こさせないためというよりも、引き寄せないための日常管理なのである。

　そこに倫理頼りでは何も生み出さないだけでなく、ただの思考停止に過ぎない。　事故による危機はいつか必ず発生すると予見した上で、その発生時の対処方法を予め用意しておくだけでなく、発生させないための日常管理（施策）を実施し続けることにある。

　鑑定評価書の存在意義について熊倉副会長は「鑑定評価の成果は、依頼者にとって参考資料であり、利用者には第三者証明の有力資料です。地価公示は将来の地価動向を示唆する機能を求められています。」と述べ、新藤副会長は「鑑定評価書は、依頼者だけではなく、その背後にある一般市民・一般投資家・会社株主等々への公表又は開示を前提とした公益的性格が一層顕著なものになっています。」と述べられている。
　このお二方の論旨を課題解決の背骨とし、より普遍的かつ確固たるものへと昇華して頂きたいと願うのです。「であればこそ、どうする。」という視点を求めます。

　そして解決のための視座は、自らの利害得失ではなく（現在の会員）、次世代そして未だ見ぬ世代にとってより良き制度とはなにかという視座でなければならない。　自らには辛い解決策であっても次世代のためにより良き施策が求められると考えるのです。

　『鄙からの発信』の提案

　それにしても、冬の野鳥撮影は一に我慢、二にも我慢と思い知りました。本格的に始めるならば三脚の立派なモノ、1000mm程度の望遠、それにレリーズ、ひたすら待つための暖房用テントなどが必需品なのだとも思いました。　でも、そこまでのめりこむつもりはありませんから、野鳥撮影はこれっきりかもしれません。

　こういう撮り方は好きなのです。
　

　川のなかの杭に川鵜と青鷺が休んでいました。
　

　青鷺が飛び立つ一瞬を捉え損なった絵です。手持ちで撮ってますからブレてます。
　

　いずれにしても世間の（もと）同業者方は、何かと気を遣うことの多い地価公示の〆切が近くなって暮れも正月もない毎日なのだろうと思えば、ひとり寒空に野鳥を追いかけていられる我が身は幸せなのだろうか、それとも為すこともない不幸なのだろうかと独り言つのである。　正月近くなれば、母は帰ってくるかこないか判りもしない孫たちのために、いつもの正月支度を整えていたと思い出す。　父母なく彼等が帰り来るあても全く無くなった今や、何の支度も無用な茫猿の年越しなのである。

　そんな今日この頃に気づいたことがある。　今年になってから以前は週に一二度は開いていた幾つかのサイトを開かなくなったことである。時事評論関連の幾つかのサイトをBook Marksに登録して開いていたのだが、BookMarksはそのままだが一向に開かなくなった。何故だろうかと考えてみた。

　退隠して世間の様子に関心がなくなったせいか？　どうもそうではない、新聞は読んでいるしTVニュースも見ている。　どうやら3.11震災と事故がもたらした結果のようだ。　未曾有かつ想像を超える出来事に出会ったせいのようだ。お為ごかしの評論が、底割れを見せたことに気づいたせいかもしれない。　3.11以前に、災害対策の有り様をどのように論じてきたのか、原発の利害得失をどう論じてきたのか、全てはそこから始まると考えているせいのようである。

　近くの大榑川には、鴨などが渡ってきている。
　

　鴨のなかにはオシドリも混じっているようだ。近いうちに望遠レンズ持参でウオッチングしてみよう。
　

　世間からお歳暮が届けば、否応なく茫猿が届けなければならないお歳暮のことが、浮かんでくるのである。　何度も記事にしていることであるが、滋賀県能登川の止揚学園へ届けるクリスマスプレゼントのことである。　ふと思い立ったが吉日と、昨日お届けに伺った。

　早速買い求めて、止揚学園までお届けに伺ったのであるが、ぼちぼち顔を見せられる頃かと思っていましたと歓迎されました。いつに変わらず明るい元気な学園の皆様でした。写真のようにブリを丸ごとお届けするのは、学園では魚全部を使って頂けるし丸ごとの方が喜ばれるからです。頭の先から尻尾までアラも中落ちも全部いただきますと言われます。
　

　茫猿よりも一回り年配の福井達雨先生は、寄附などの礼状書きで忙しくてお疲れのご様子でしたが、今日はブリ刺し、明日はブリ大根やなと喜んで頂きました。少しでもお疲れ癒しになれば、お届けした甲斐もあろうというものです。

　ちょうど、おやつの時間に差し掛かり、一緒にお茶とお菓子をいただき、光子先生や面条先生やスタッフの皆さん、園生の皆さんと過ごす楽しい時間をいただきました。　園生のかつみさんなどは、私のことをしっかり憶えていてくれて、「このサカナはどこで釣ってきたの？」などと尋ねてもくれました。　お茶が終わると、間近にせまったクリスマス会の劇の稽古も見せてもらいました。　今年の演目は「笠地蔵」だそうです。
　

　鑑定協会関連の委員会日程が重なってクリスマス会には出席できませんが、一足早くクリスマスの雰囲気を味わうこともできて、楽しいお歳暮配達でした。

《先頃届いた、冊子止揚の巻頭言を引用転載します。》

『ためにではなく共に』（福井達雨） 　この頃、支援学校、支援学級という言葉をよく聞くようになった。障害をもった子どもたちの学校や学級のことである。

　この支援という言葉になんとなく違和感を持ってしまう。今、「支援」という言葉は、障害をもった子どもたちを支え、助けるという意味で使われているが、知能に重い障害をもった仲間たちと六十年を共に歩み、この仲間たちを支援するよりも、支援を受けた事の方が多かったことを思う。

　知能に重い障害をもった仲間たちと心を合わせ、共に歩む時、この仲間たちと私たちがどのように支え合い、助け合っていくかが大切なことである。その歩みを「ためにではなく、共に」と云うのである。

　この仲間たちのために支援をするのではなく、この仲間たちと助け、支え合い共に歩むことこそ、人間として皆が信頼を持ち、心を合わせられる重要な源なのである。
　支援より、もっと大切なのは共にである。

【茫猿の述懐】
　この手の話は秘やかにするものであり、これみよがしに披露するものではないというご批判があろうことは重々承知しています。　ですが、茫猿はこのように考えます。
　茫猿の学園への支援などはささやかなことです。仰々しく記事にすることではございません。　でも世間には多くの似たような施設が存在し、それらの幾つかは皆さんの訪問を心待ちにしています。　福井先生が言われる「支援より、もっと大切なのは共にである。」というのは、そういうことなのです。

　支援金を振り込んだり、支援物資を送ったりすることもとても大事ですが、ともすれば世間から隔離されがちな学園のような施設をお訪ねして、一緒にお茶をいただき遊戯ををして、少しでもお仲間づきあいをすることもとても大切なのです。
　園生の皆さんも喜んで歓迎してくれますが、何よりも訪れた側が明るい元気を頂けます。共に生きることを垣間知ることができて幸せになれます。　ですから茫猿はこの記事を読まれる方にとって、何かのきっかけになれば良いなと思っているのです。

　このことについては、福井先生がいつかの日に、このように言われたことを思い出します。

　「止揚学園も創立四十周年を迎えて、建物も在園生も歳を重ねました。そして十年、二十年と長く支援して頂いている幾つかのボランテイアグループの方々も高齢化しました。

　二十年余も学園を支援して頂いているある方が古稀(70歳)を迎えられました。
その方が私(福井先生)に言うのです。『私も歳をとりましたから、学園にお邪魔しても保母さん達のお手伝いが昔のようにできず、ご迷惑となるだけだから、もう訪問することを止めたいと思います』

　ボランテイアとは何かをしてあげる。資金援助をする。そういったことだけでは無いのです。　五十歳を越える在園生も少なくなく、両親は更に高齢化しお亡くなりになっている在園生も多くいます。帰る家は止揚学園しかない彼等にとっては、訪問者が多いことがとても助けになります。
来訪者とにぎやかに食事をし、ゲームをし歌を唄う、そんな明るい日々が重度の知能障害や身体機能の障害をもつ彼等にはとても大事なことなのです。　だから、顔なじみとなっている支援者が月に一度でも訪ねてきてくれることが、とても大事なのです。

　何もなさらなくてもよいのです。学園に来てニコニコと笑いかけながら座っていて下さるだけで、在園生は心和み穏やかに明るい毎日が送れます。　もう歳だからなどと言わないで、足元が不自由ならお迎えにゆきますから、いつまでも学園を訪ねて下さい。私(福井)は彼女にそうお願いしました。

　皆さんもボランテイアなのだから止揚学園に来て何かお手伝いをしなければとか、資金や品物を届けなければと考えなくていいのです。ただ来て下さるだけでよいのです。一緒にお茶を飲み歌を唄うだけでよいのです。それも、いいえそれこそが立派なボランテイアです。

　次は南天。ふくらもちも南天も、千両だって万両だって何もひとの目を楽しませようと赤い実を付けているのではないのだろう。鳥に目だつように赤い実を付けることによって、種を遠くへ運んでもらおうとしているのだろうから、ひとが楽しむのはついでのことなのである。　だから、鳥に啄まれないように網を掛けるなどというのは野暮なことなのだ。
　

　千両、万両は既に登場させたから、実ではないが山茶花の花。
　

　白い小さな花だけれど、柊の花。
　

　こちらでは塀に這う蔦が赤くなった。
　

　伊吹山に雪が降れば、茅屋の楓も色づき始めてきます。
　

　万両の実も赤くなってきましたから、鉢植えにして庭先においてみました。
　

　この時季、陽射しに映えるのは菊の黄色と、ツワブキの花です。　この新芽が食用になると聞きますが、茫猿はまだ食したことがありませんから、来春は試してみようと思っています。
　

　水漏れをするようになってから、長く放置してあった池の掃除をし漏水止め工事をしたので試験湛水をはじめています。　結果がよければ以前のように鯉でも飼おうかと考えているところです。　雨水を溜めても晴天が続けば干上がっていた池ですが、掃除をしてみると深みの水たまりには鮒などの小魚がたくさんいました。川から遡上したのか、それとも青鷺の足に付いてきた卵が孵化したのか、自然の営みの凄さに驚いています。
　
　
　池の畔の楓が紅葉するのはまだまだ先のことのようです。
　

　日が陰り炉の火が恋しくなる頃に、「閑かだなあ」という詠嘆を残し彼らは我が畑の収穫物を積み込んで家路につきました。　隔てなく気兼ねない旧き友の有り難さが、秋の夜長に沁みいる昨夜でした。

　茫猿ひとりの目にとまるだけの山茶花　花の色は白。
　

　山茶花　花の色は赤。
　

　何の手入れもしていない菊だから、花は小さいのですが、それでも目一杯咲いていてくれます。
　

　来週11.15は年内最後の理事会開催日です。　開催通知が届かないなと思っていたところ、11.11深夜に開催通知が新しく設けられたBBS（会議連絡用ツール）にて伝達されてきました。　特に重要と思える議題も報告事項も上程されていないことから、理事会出席を見合わせることも考えますが、会議出席は理事の責務であろうと自覚もしていますから、二三の質問事項をまとめることができれば出席するかと思っています。　

　幾つかの士協会では事例閲覧についても地理情報活用についても、市販パッケージソフトを利用したスタンドアローンシステムを開発済みであり、安全性担保も利便性向上もそれなりの成果を得ているとも伺いました。　いまさら全国一律システムへ転換することは、会員の理解を得ることが難しいだけでなく、直ぐには利便性向上にもつながらないというご意見もございました。

　新スキーム改善問題については、時機を失したのではという思いを深くすると同時に、業務が縮減する状況が深刻であり、地場事業者と全国展開を行う事業者の軋轢は予想以上に厳しいものがあります。　それが新スキーム改善問題にも大きな影を及ぼしていると思わされました。　地理座標値を利用すれば事例利活用の利便性が向上するとしても、それは士協会外会員の利便性に寄与するものであり、業務獲得競争をさらに深刻化させかねないという懸念も幾つかお聞きしました。

　仙台へ向かう機上からは富士山が望めました。
　

　鑑定シンポジウム・パネルディスカッションにて。
　

　御挨拶される小野寺東北会会長。
　

　仙台在住のＴ氏にご案内いただいた三次会では、プレスリーの雰囲気を満喫できました。
　

　翌日は宮城県東松島地区並びに仙台市若林地区の被災状況を視察させていただきましたが、広域に地盤が沈下し未だに瓦礫や漁船が残されている無惨な状況を軽々に語ることはできません。　代わりに、自らの実家も被災された地元会員から伺ったお話をお伝えします。

　状況を語れという機会が何度もありましたが、とても五分や十分では話せません。何かを語ろうとすれば、あとからあとから多くの思いが溢れてきます。未曾有の災害などと一言で片付けられるものではなく、何よりも言葉にすれば語りきれないことがあまりにも多くて、話すそばから嘘になってしまうような気持ちさえあります。

　地価が一部地域で上昇したといっても、売れ残り分譲地が売り切れたといっても、それは極々限られた一部の人たちに関わることです。　一年もして少し落ち着けば、過疎高齢化が進んでいた地域では状況の深刻化が今から予想されるものであり、復旧復興を担うべき人が地元に残っているのだろうかとさえ懸念されます。

　震災減価率についても、震災調整率についても、地元の思いと中央の考えとは微妙な相違や行き違いがあり、それを伝えきれないことを残念に思います。

　ところで仙台二日目の夜のこと、被災地視察から仙台駅前に戻り、さて夕食をどうするかと考えていたら、九州会のＴ氏、Ｆ氏が一緒にどうですかとお声をかけていただいたのです。ところが三人共に夜の仙台は不案内、地元の方に教えを乞えば、私もご一緒しましょうなどと無用のお気を使わせることにもなりかねない。　地元の方々はお疲れのことであろうからと声をかけずに、メトロポリタンホテル・コンシェルジェを頼ることとしました。

　コンシェルジェに案内していただいた数軒のお店のなかで、三人の感性で２軒に絞り込み店の設え（しつらえ）を観てから判断することとしました。　青葉通りから小路を巡って探した最初の店は「今イチ、保留」の判断で一致、二軒目は三人共に設えが気に入りここに決定、いなせ（鯔背）という店名も粋なものです。　オーダーは刺身盛り合わせから始まり、穴子の白焼き、塩銀杏など、それぞれが好みの品を二点づつ、飲み物は焼酎ということで小宴がはじまりました。　肴とした話題は様々でしたが、それは酒席でのこと、語るのは野暮というものです。
　二時間余も飲み食い語りましたが、料理佳し、酒佳し、友佳し、心和むとても佳い時間を持てたことです。　お誘いいただいたＴ氏、Ｆ氏に感謝して、この稿を閉じます。

　そのような状況のなかで、各士協会の意向を茫猿なりに取りまとめてみようと考えます。個別にヒアリングしたわけではなく、この数ヶ月間に様々な場面で様々にお聞きした話を総合すれば、各方面の意向はこのようなものではないかと集約するものである。

　既にオンライン閲覧を実施する東京会や大阪会などの都市圏域士協会にとって重要なのは、域内会員の非正規利用の蔓延であろうと考えられる。　分科会交換資料などが非正規に流通することは、閲覧収入の減少につながるし、資料利活用の安全性担保の上からも見逃せないことである。　その意味からは安全性担保と透明性確保は重要な課題であると考えられているようである。

　現にRea Net もしくは士協会独自のイントラネットを利用して、安全に資料の利活用を図っている士協会にすれば、現状を変更しなければならない積極的な理由は認められないと云える。　Rea Net 等による安全管理を施した利活用を既に実現しているのであるから、いまさらに新規の管理閲覧システムを構築しなければならない理由は認められないと言うのも頷けるものがある。　Rea Net に不備や不十分な点があれば、その点を改良すれば済むことであるというのも妥当性が認められるし、新規構築システムが高価なものと予想されるのであれば、不必要な負担には応じられないと云うのも理解できることである。

　資料作成後、即座に閲覧に供したいという新規システム構築理由に対しては、一部士協会では現在でも月一回以上のデータ更新を行っており、これ以上の更新速度は費用対効果の面からも合理性が乏しいと主張する。（五次データの更新は納品確定後であるが、三次データのデータ更新頻度は士協会会長などに委ねられている。）

　士協会構成員数が少なく、一県一分科会の小規模士協会にしてみれば、過去に問題を起こしたこともなく、現状のままで不都合な点も認められず、会員全体の共用に至る時間も特に不満はないのであり、費用負担も軽くない大仰なシステム導入に必然性は認められないと云うのも無理からぬことである。

　総じて、鑑定協会の一元管理の必要性に幾分かの理解は示しても、鑑定協会が一元管理することにより今以上の費用負担を求められかねないことに懸念を示すのであり、さらには一元管理の名のもとに、自らが自主的管理する資料を手の届かないところへ持ち去られる不安や不満を払拭できないというのが現況ではなかろうか。

　また、そもそも論として語られるのは、新スキーム改善問題が資料利活用の脆弱性を払拭するものであればともかくとして、この脆弱性を後回しにする改善には、その必然性も緊急性も認められないと云うのが大勢なのであろう。

　それでは、そのような各士協会の意向を承知しながら、なぜ鑑定協会執行部は改善を急ごうとするのであろうか。　この点に関しても会長はじめ執行部の意向を忖度する以外にないのであるが、推し量ってみればこのようになるのではなかろうか。

一つは、昨年末から今年初めにかけて、所管庁から現行制度の改善について何らかの示唆を受けたと思われる。　現行制度発足以来五年間、試行からすれば七年間ものあいだ、問題点の指摘を受けながらも無為に過ごしてきたこの問題について、放置できないと認識するに至った働きかけがあったと思わざるを得ないのである。

一つは、現行スキームの対外的管理責任者は鑑定協会会長である。ところが現実の管理は各士協会に委託されており、全国的に見れば多元的管理状況にある。　安全性担保を指摘された時には、全国士協会の管理状況すら正確に把握できていないのが実情である。　同時に万が一の事態が生じた時には、トレーサビリテイすら実施できない状況であるから、早急な一元管理（リアルタイムな閲覧記録管理）の実施を希求するのも当然のことであろう。（現行Rea Net においてもLog管理は実施されているのであり、その一旦は閲覧者自身が自己の閲覧記録をReaNet サービス利用履歴から確認できるのである。）

一つは、各士協会が管理する資料は各士協会のものではなく、歴史的経緯からして士協会管理に委ねられているにすぎず、一歩譲ってみても資料作成の経緯や費用並びに役務負担に報いるために便宜上預託されているに過ぎないものである。この点を鑑定協会内部として早急に整理する必要があると考えられたのではなかろうか。（異動通知書閲覧申請書を発行できなくなった五年前に、新スキーム問題は端を発している。）

もう一つ見過ごせないのは、五次データはともかくとして、三次データについてそのディスクローズ状況が全国一律ではなく、随分と差があることを協会内外から問題視する向きが増えていることも指摘しておかねばならないであろう。

　以上のように現況を整理してみれば、今必要なことはこれらの課題点を膝を交えて解きほぐすことではなかろうかと考える。　そう思えば、この半年間の喧噪も無駄なことではなく、課題点を洗い出すという観点からすれば意味あることのように思えてくる。
　執行部がいかなる打開策を打ち出してくるのか、注目しておきたいのである。

　茫猿は新スキーム問題は依頼者プレッシャー問題と根底を同じくすると考えている。両者に共通するのは、鑑定業界の情報に対する基本的な認識が時流に遅れていることであると考える。　レインズやウエブに増え続ける取引情報を云うまでもなく、情報の開示こそが時代が求めることであり、可能な限り情報は開示するという基本姿勢を共通認識とすることから出発しなければならないと考えるのである。　不動産鑑定評価が事例の独占や寡占性（囲い込み）の上に成り立った時代は過ぎ去ったのであり、情報の分析解明能力によって、市場にその存在価値（意義）を問う時代に既に至っているのだという認識こそが求められていると考えるのである。

　不動産センサス制度創設提案　－１－
　不動産センサス制度創設提案　－２－
　Rea Review　制度創設提案
　Rea Review　Ｑ＆Ａ

　不動産価格・動向指標の整備
　千載に悔いを残すな (2004年9月9日)

　今日の士会長会議にしてからが、もうどうでもよいことに思えてくる。言うべきことは言ってきたし、『鄙からの発信』にも書いてきた。　そのうえで現役の諸君が如何なる選択をしようと、それは彼らの意志であり責任なのである。　もうしばらくは関わってはいるが、年寄りの冷や水などは程々にしておこうと思っているのです。

　庭先の岩蓮華が花を咲かせました。　昨年までは気にも留めなかった岩蓮華だから、まして花など見ようともしなかった。　小さな花だけど、よくよく見れば美しく整った可憐な花である。
　　

　全体ではこんな感じである。これで草丈は30cmほどである。
　　

　 不動産価格の動向を把握するため、国際的に共通のルールに則った指標の作成を目的として、Eurostatを中心として多数の国際機関が協力しながら、住宅価格指数に関するハンドブック（以下「国際ハンドブック」という。）が取りまとまったところです。我が国においても、この国際ハンドブックに対応しつつ不動産価格の動向を把握するための指標を整備することが求められています。

　 このため、国土交通省では、我が国におけるユーザーのニーズを踏まえ、マクロ経済政策の的確な運営の基礎となる不動産価格の動向指標を整備するため、国際動向の把握、指標の算定方法、指標作成のための原データ等について検討することを目的として「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」を設置しており、平成23年度第1回研究会を下記のとおり開催することとしましたのでお知らせ致します。

○ 日時：平成２３年１１月２日（水）１３時３０分～１５時３０分
○ 場所：中央合同庁舎２号館１１階会議室（国土交通省土地・建設産業局会議室）
○ 主な議事内容
　　（１） 本年度の検討内容と進捗報告
　　（２） 今後のスケジュールについて
○ 取材：本会議は座席に限りがありますので、傍聴は報道関係者に限らせていただきます。
　座席の都合上、ご希望に添えないこともありますのでご了承ください。
　なお、カメラ取材は頭撮りのみ可能とさせて頂きます。
　また、研究会の議事要旨については、後日、ホームページ上で公開いたします。

「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」委員・オブザーバー名簿
座 長 清 水 千 弘 麗澤大学経済学部教授
委 員 磯 尾 隆 光（社）日本不動産鑑定協会理事
委 員 櫻 庭 千 尋 日本銀行調査統計局審議役
委 員 佐 野 隆 之 （財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）総務課長
委 員 須 賀 雅 弘 （一財）土地情報センター 事業本部長
委 員 氷見野良三 金融庁総務企画局参事官（国際担当）
委 員 渡 辺 努 東京大学大学院経済学研究科教授
委 員 岩 城 豊 国土交通省土地・建設産業局地価調査課長
委 員 野 村 正 史 国土交通省土地・建設産業局不動産業課長
委 員 石 川 卓 弥 国土交通省土地・建設産業局不動産市場整備課長
オブザーバー 松 谷 萬太郎 内閣府経済社会総合研究所国民経済計算部国民資産課長
オブザーバー 永 島 勝 利 総務省統計局消費統計課物価統計室長
オブザーバー 小 出 邦 夫 法務省民事局民事第二課長
（敬称略、順不同）
所管課：国土交通省土地・建設産業局土地市場課

【茫猿独白】
・不動産価格の動向を把握するための指標という記述があるが、この整備を意図する指標に対する、地価公示価格の位置付けはどうなるのであろうか？　「制度疲労を起こしていないか、地価公示 (2011年10月13日)」記事を改めて考え合わせてみたいのである。

　多分、多くの鑑定士は動向指標は中古マンション価格動向指標、地価公示は更地価格公示であり本質的に異なるものと意に介さないのであろうが、動向指標整備に関して昨年度既に検討されている資料を見れば、動向指標結果と地価公示が無関係でいられようもないのである。　その観点からすれば、東証住宅価格指数やリクルート住宅価格指数も注目しておきたい事象である。

・指標の算定方法、指標作成のための原データ等という記述が何を意味するのか、原データすなわち土地情報ライブラリーに公表する不動産取引価格情報（いわゆる新スキーム調査）に他ならないが、それをどのように変革してゆこうというのであろうか？　レインズとの関連からしても目が離せないことである。

　大胆な、とても大胆な予測をすれば、国交省は国際ハンドブックに対応するという大義名分のもとに、地価公示の大幅な縮減も視野に入れた改革、不動産取引価格情報調査の調査主体（地価公示スキームによる調査）や調査方法の変革、さらにはレインズとの融合も視野に入れた大改革を意図しているのではなかろうか？　鑑定協会は新スキーム改革を巡って井戸のなかでせめぎ合っている場合ではなかろうにと心配なのである。

　不動産価格動向指標の整備については、昨年度も都合４回開催されている。今年度は委員を入れ替えてのスタートである。　関連資料も含めて国交省土地市場課サイトに詳しい。

【蛇足です】
　久しぶりに国交省サイトを渉猟していたら、こんなのを見つけた。何時のまにやら不動産鑑定業者事業実績が公開されているのだ。　

　この一年余のあいだ、様々な方々に慰められ励まされ支えられてきたと思います。　昨今、この歳になって幾つかの会議にお呼び頂いたりして、なにやら忙しい日々を過ごさせていただいているのも、場を与えて頂いている多くの方々のお陰であり、嬉しいことであると思っています。　もうすぐ歳が明ければ、今度こそ二人の来世を祀りつつ閑かに晴耕雨読の日々を過ごせるであろうと思っています。

　岩蓮華だけでなく、岩ヒバも深い緑一色から赤色を増しています。 岩蓮華も岩ヒバも父母が残したもの、特に母が丹精していたものです。　父と同じように父が遺した膨大な書籍を読み始めようと思っています。　母と同じように母が慈しんでいた畑をそして屋敷を耕し見回って、あと何年残されているか知れない日々を過ごしてゆきたいと思っています。
　

　今の茫猿にも気懸かりなことがひとつふたつ無いわけではありません。　でも今の茫猿には物的にも心的にも為し得ることはもう僅かです。　下手に手を出せばそれこそ老害というものでしょう。　今こそ「Old soldiers never die　They just fade away 」なのであろうと思います。　閑寂といえば聞こえはよいが一抹の侘びしさも感じています。　でもこの侘びしさもそれほど遠くないうちに消え去り、閑寂の境地へ至ることもできるでしょうし、そうありたいと願っています。